加载中 ...
首页 > 创业 > 金融服务 > 正文

有人抢房,有人抛售!楼市谁在说谎?

2020-07-17 18:09:56 来源:jgff.com

作者:公子小白

01

楼市两极分化,愈发严重。

近段时间,一二线城市,抢房潮此起彼伏,比如南京、杭州、成都、深圳、西安等城市。

楼市火热的南京基本上开一个盘售罄一个盘,5月下旬的南京,五大热盘齐领销售许可证,江北核心区的江畔都会上城,仙林的水沐和融信,城南的世茂璀璨睿湾,吸引了上万人抢购,其中仅北核心区的江畔都会上城报名报名人数,就超过10000人!。

成都方面,川发天府上城项目五月初进行摇号,释放的房屋套数为786套,而参与摇号的人数达到了4万。

杭州则更加夸张,远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证。这个项目从5月开启双通道报名以来,据现场销售人员的反馈,报名人数近6万。近6万人抢959套房子,相当于一套房子60个人在抢。

深圳与西安虽然没有上演万人抢房,但热度一点也不差。前些天拿到预售的光明网红盘融御华府认筹场景,同样火爆,营销中心门前,门庭若市。

西安多个新开售的楼盘出现“千人摇”,其中中签率最低的是大华公园世家,房源108套,摇号家庭5109个,平均中签率2.1%。

与一二线城市抢房相对应的是,有些三四线城市,却出现了抛售潮,比如南阳。

据媒体爆料,南阳市的二手市场出現了“抛售”状况,许多楼盘的价钱减幅广泛在每平方米1000-1500元上下。

有不少业内人士预测,三四线城市的集中抛售潮,可能会在下半年出现。

一边是火焰,一边是海水,到底谁真谁假,谁在说谎?

02

其实,没有人在说谎。

三四线城市出现抛售很多人相信是真的,但一二线城市的抢房,大家觉得不太真,觉得都是开发商请来的房托,制造抢房氛围,哄抬房价。

但你要知道,现在中心城市的摇号抢房需要提前验资,缴纳认筹金,不像过去谁都能前去参加。

这种情况下的抢房,大多都是真实的。

“假作真时真亦假,无为有处有还无”,假假真真其实不重要,重要的是,我们要有辨别真假的能力。

中心城市楼市过热,是因为有需求,在新房限价的背景下有巨大利润。部分三四线城市抛售,是因为需求弱,且因为疫情,又错过了一年一度的返乡购房潮。

中心城市新房限价,导致与周边的二手房价格之间存在较大落差,巨大的落差产生了巨大的利润,最终引来了熙熙攘攘的购房者前来抢购。

以杭州接近6万人抢购的远洋西溪公馆,项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间,而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右,一百平的房子,抢到之后可以从中套利100万元左右。

再比如近日认筹的深圳光明网红盘金融街华发融御华府,单价4.7万起,最高5.3万,而其周边的二手房价格都已奔上了六七万,每平米价差达一两万,一百平米的房子可以套利一百多万。

换做是你,若有资本撑腰,抢不抢?

部分三四线城市上演抛售,是因为大家不看好它的未来。这种前提下,即便三四线效仿中心城市给新房限价,抢房很难发生。

第一,三四线没有这么大的购房需求;

第二,三四线主要以新房销售为主,不像中心城市已经进入了存量房时代。换言之,三四线城市新房即便限价也会比二手房高,不存在因限价制造的利润空间。

有人说过,只有大城市才有房地产。在城市分化越来越严重的当下,中心城市会越来越强,大部分三四线城市会走向衰弱,一二线具备楼市看涨的基础,三四线则缺乏,这是一二线与部分三四线上演楼市冰火两重天的根本原因。

何为楼市看涨的基础?最关键的三个指标:发展期望、经济、人口。

第一,发展期望。

在中国,城市发展很大程度上依赖政策。一般来说,城市级别越高,获得管理层政策倾斜度就越大。

这直接导致了中心城市的发展潜力要远高于三四线城市。

看看这些年,凡是重大的政策利好,无一不是给到了中心城市(直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市),比如国家级新区、国家中心城市、国际消费中心、自贸港以及各种先行示范区。

资源、头衔、利好全都集中于中心城市,三四线城市的发展潜力,怎么和中心城市比?

第二,经济。

发展期望影响了经济与人口汇聚。

按照第一财经最新披露城市级别划分来看,2019年登上内地城市经济Top30的城市,除了唐山外,都是二线以上城市。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

从数据可以看到,头部30个城市GDP合计超42万亿元,占中国总GDP的42.6%。

中国目前地级以上城市数量为293个,也就是说,30个头部城市占了中国GDP的近43%,剩下的263个城市只占剩下的约57%。

更为关键的是,头部城市的占比还在进一步增加,二八法则正在中国城市中继续推进。经济成为了中心城市楼市,坚定的基石。

其实不光国内,国外也是一样。

日本东京都市圈的核心区域东京都,2018年GDP规模预计突破1万亿美元,占到日本经济总量的1/5,韩国的经济比重则主要压在了首尔都市圈和釜山都市圈。

03

第三,人口。

人口是经济之外,房价的又一基石。

这些年,在城市化进程下,人口不断从农村汇入城市,推动城市房价上涨。

如今城市化进入到了2.0时代,也即人口将继续从农村和小城市,汇入到中心城市以及以中心城市为核心的都市圈、城市群中,三四线城市人口大多都在流失。

这是全球趋势。

君不见,无论中国、日本还是欧美,没有资源、位置不占优的三四线城市,正在集体走向没落,走向收缩。

2019年中国收缩型城市数量已经达到了31个,比2018年增加了8个。

随着中心城市户籍门槛不断放宽和放开,人口会加速从农村和三四线城市流向中心城市,很多三四线城市,将进入加速衰弱通道。

日本方面,人口基本集中在东京都、大阪和名古屋三大都市圈,其余县市大多在消失。

已经完成大城市化的韩国、欧洲同样如此。韩国的人口有一大半都装进了首尔和釜山两大都市圈,法国19%的人口装进了巴黎都市圈,英国12%的人口装进了大伦敦都市圈。

这意味着,中心城市的楼市会在人口流入、经济增长推动下,继续向上。

反过来,越来越多的三四线城市,尤其是“三无”城市(也即无大城市可以依靠、无环境溢价、无好的经济基本面与人口基本面的城市),则不可避免地会进入抛售潮中。

此外,2015年以来力挺三四年楼市的货币棚改,这两年也进入了快速退潮期,大部分三四线城市房价唯一的利好,都没了。

因此,大多数“三无”三四线城市,房价撼动、抛售潮来临时迟早的事,尤其是那些已经进入收缩阶段的三四线城市,如:

鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈等。

本文来源:jgff.com责任编辑:佚名

本文仅代表作者个人观点,与本网站立场无关。云掌财经对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

  • 【 景气度处于高位 机械板块估值修复可期 】 近期,工程机械板块跟随市场调整,走势一般,但行业景气度仍在高位运行。有分析人士认为,随着基础设施建设不断发力,产品更新换代需求及出口持续向好等,工程机械行业持续火热,行业整体盈利水平逐步上升。基于业绩确定性,工程机械板块仍是后市关注重点。(中国证券报)

    2018-10-13
  • 【聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场】日前,港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架,新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群,并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能、大数据和云计算提升到更核心的战略位置。事实上,不仅腾讯,国内百度、小米、阿里巴巴,国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构,意在适应“ABC”变革。分析人士称,“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。

    2018-10-13
  • 【证监会:受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家】证监会披露的数据显示,截至10月11日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家,其中已过会32家,未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家,中止审查企业22家。

    2018-10-13
  • 【 聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场 】 日前,港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架,新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群,并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能(AI)、大数据(BIG DATA)和云计算(CLOUD)提升到更核心的战略位置。事实上,不仅腾讯,国内百度、小米、阿里巴巴,国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构,意在适应“ABC”变革。分析人士称,“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。(中国证券报)

    2018-10-13
  • 【 证监会:受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家 】 证监会披露的数据显示,截至10月11日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家,其中已过会32家,未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家,中止审查企业22家。

    2018-10-13
  • 【逢低吸筹茅台格力等 北向资金昨日净流入10.73亿元】 北向资金节后开盘以来的浓厚避险情绪,终于在本周最后一个交易日有所缓解。伴随着A股的止跌反弹,截至12日收盘,借道沪股通、深股通的境外资金合计净流入10.73亿元,一举扭转了此前连续大幅净卖出的局面。曾遭北向资金大幅抛售的活跃标的个股,也悉数恢复了净流入态势。本周前4个交易日遭净卖出9208万元的格力电器,周五获净买入1.56亿元。洋河股份、泸州老窖和大华股份周五也获得小幅净流入。

    2018-10-13
  • 【中证报:悲观预期必将修正 优质资产终会引领风潮】突如其来的海外市场动荡,打乱了A股9月下旬发动的上行攻势。在“过山车”似的走势背后,当下A股市场对利空的敏感暴露无遗,本质上这是经济悲观预期作祟。国际经济金融形势更加错综复杂,然而经过今年以来的逐步调整,A股对潜在风险的反映已经比较充分。优质资产在超跌之后,终将迎来修复契机。

    2018-10-13
  • 【财政部表态减税力度将扩大 增值税税率调整随时出台】据悉,对于增值税改革的工作,目前相关部门也已启动,包括税率合并以及下调等事宜都在进行测算。“此前税务机关曾找第三方机构测算税率下调后的影响,因此年内有可能随时出台政策。”一位税务系统人士判断。(中国经营报)

    2018-10-13
  • 【墨西哥经济部长:将寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免】墨西哥经济部长瓜哈尔多表示,将致电加拿大方面,寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免;预计加拿大的钢铝产品贸易保护性措施将给墨西哥钢铝出口带来2亿美元影响。

    2018-10-13
  • 【9月房企融资成本达2017年下半年以来峰值】据不完全统计,2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元,同比减少11%。43%的房企融资额同比有所减少。下半年以来TOP50之后有发债的房企只有5家,中小企业融资难问题更加显著。从单月来看,2018年春节以来房企的各月平均融资成本,除6月外,基本都较上年同期有所增加。9月整体融资成本反弹至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。(克而瑞地产研究)

    2018-10-13