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取经归来!深圳楼市,祭出了“里程碑”式的调控!

2020-07-17 18:09:56 来源:jgff.com

作者:公子小白

01

作为中国最牛经济特区、楼市风向标的深圳,一举一动总能牵动着国人的心。

传言中的深圳调控,在去往长沙取经归来之后,终于千呼万唤始出来了,且符合深圳一贯不鸣则已一鸣惊人的特性,今天祭出的这把楼市重剑,堪称楼市调控史上最严厉。

昨天晚上,本号撰文预测过,在楼市火热的杭州、宁波与东莞出台新一轮调控政策后,同样火热的异常的深圳、成都,也该出大招了。

今天上午,很多人还在地铁、公交上刷手机时,深圳八大部门联手发布了一份震动全国的调控新政。

文件核心内容有八条,刀刀见血。本号以为,深圳的这份调控政策,开启了中国楼市的一座丰碑,一个里程碑,或者说,这一次调控让中国楼市调控,达到了又一个顶峰。

之前的顶峰,是海南,海南开启了全域限购,且五年限售+五年社保+70%首付。

但是,在严厉的限购政策,只要突破了户籍,就能轻而易举获得房票。换言之,目前还没有哪座城市的户籍居民,不能直接买房的,当然大多数城市限购2套。

而深圳今天,对户籍居民也调高了买房门槛,这只是其中最严厉的一条而已。

02

好了,吊足了胃口之后,下面本号对深圳本次新政展开具体解读,解读顺序和条数,并不遵循政策内容顺序和条数,先看具有里程碑式的第一条调控:

1、深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。非深户仍然维持5年社保。

对于非深户,调控仍维持原样,也即仍需要提供连续5年社保或纳税证明。

而对于深户,需要满足落户3年以上、连续3年社保或纳税证明。主要这之间是“且”的关系,也即这两个条件,缺一不可。

在此之前,深户两套以内随便买。

这一条政策,主要是堵住一些炒房客短暂落户深圳,以获取房票。21世纪经济报道,此前披露过深圳有一条完成的、成熟的炒房链条,从资格、贷款到买房、买房,都有一连串的机构在运营。

他们钻的,就是深圳落户门槛低,能轻松破解限购。现在好了,你来了也没用,只有乖乖落户满三年,并不间断缴纳三年社保或纳税,才可以获得房票。

2、降低了豪宅门槛,相当于加大了税收力度,震慑炒房客。

深圳去年年底取消了总价豪宅税标准,一度引爆了深圳楼市。今天,深圳又重新划定了总价豪宅线,凡是750万以上的都是豪宅,凡是建筑面积在144平米以上的都是豪宅。

这两者不是“与”的逻辑,而是“或”的逻辑,也即符合其中一条,都是豪宅。

而在2019年之前,各区的总价豪宅线,最高也不过是南山的490万。

2019年之前深圳各区豪宅总价线

这对只有这些房子的人,是一记重重的勾拳,意味着如果他们想转手,税费直接比普通住宅高出50万左右。

而按照750万总价的豪宅标准,南山、福田、罗湖、龙华、宝安中心区的大部分房子,都是豪宅。

以深圳74929元/平方米独立风骚的均价来看,整个深圳750万总价的房子,亦不在少数。

制图:城市财经;数据:中国房价行情网

3、深圳不断对降低了豪宅线,加大了税收力度,还通过调整增值税的免征年限,限制了房屋销售。

深圳将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

按照之前的标准,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

现在需要持有5年才免征。换言之,只要你购房不满5年就上市交易,需要交纳增值税。税率为全额的5%。

一套700万的房子,不满5年就交易,需要交纳35万增值税。

换言之,如果你投资一套房,从房价涨幅上没有获得35万的利润,仅增值税就够你喝一壶的,更别说还有其他杂七杂八的税收。

4、增加了部分人群的购房首付比例。

本市首套无贷款记录继续执行首付比例30%;本市首套有贷款记录,普通住房首付不低于50%,非普通住房首付不低于60%;名下有1套住房,首付比例不低于70%,非普不低于80%。

5、离婚也没用,也无法破解深圳楼市的限购政策。

在破解限购政策方面,离婚成了很多人获得房票的手段。此前深圳市规定,离婚2年内买房,只需首付比例为7成即可,这对有钱的深圳人来说,根本不是事儿,所以离婚购房者,仍不亦乐乎。

而这一次,深圳规定,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这相当于给众多假离婚的家庭,祭出了一张感情牌。

除非你确信夫妻之间的感情,能敌得过三年岁月,否则可能人财两空。

6、重新明确三价归一,也即杜绝偷税漏税、降低杠杆。

在二手房交易过程中,存在很多价格,如实际成交价、备案价、房管局计税评估价、银行评估价。

很多人为了避税,备案价与实际成交价不一,而房管局与银行的评估价,也是就低取数据。

举个例子,甲买了一套200万的房子,与卖方达成一致,网签备案价写低一些为170万,政府的评估价会一般会低于实际成交价,假设也是170万。

甲为了多向银行贷些款,说成交价是260万,但银行有自己的评估系统,银行最终的评估价是240万,以这个价格银行贷款70%给A先生,也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款,自己只需掏32万,相比于原来60万的成本,少了28万。

如今三价合一,一方面降低了银行贷款的杠杆,另一方面也堵上了虚报价格,降低税费的漏洞。

03

总之一句话,今天深圳出台的“深8条”,是一个真正遏制的政策。

入户没用,离婚没用,老人房票没用。改善购房首付增加。豪宅线范围扩大。税费增加。

唯有如此,深圳才能安安静静地做它的科创之都,才不会被炒房挥霍掉过去40年积攒下来的城市竞争力。

也唯有如此,才不会辜负管理层给予的“双范”城市头衔,才能如期成长为世界性的标杆城市。

“来了就是深圳人”,多少人因为这句话,义无反顾南下深圳淘金。

然而这些年不断高企的房价,让很多人觉得,这是一句空话,来了很难成为深圳人,大概率成了东莞人、惠州人。

希望,深圳在此次新政之后,找回本真,找回迷失的自我,轻装上阵,去攻陷那座“世界性标杆城市”的堡垒,给自己一个交代。

本文来源:jgff.com责任编辑:佚名

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