加载中 ...
首页 > 股票 > 必读 > 报刊头条 > 正文

“最严”防疫措施出台,7月香港地区楼市成交量预计下降11.6%,哪些房企或受影响?

2020-07-18 09:00:18 来源:jgff.com

​久期财经讯,7月17日,中国香港地区的新冠疫情出现了反复,预计对当地楼市产生严重负面影响。7月9日,香港卫生署卫生防护中心表示,香港地区新增42例新冠肺炎确诊病例,其中34例为本地病例。7月13日,香港特区政府宣布自15日零点开始实施新的防控措施。

分析师认为,受此次疫情影响,香港地区的地产行业将面临巨大压力,本月楼市成交量可能出现下跌。

疫情反复,香港地区实施“最严”防控措施

7月初以来,香港地区新冠疫情出现反复。根据香港特区卫生署卫生防护中心数据显示,截至7月16日下午4时,香港地区已有累计确诊病例1655例。其中,16日新增确诊病例高达67例,创新一波疫情以来单日新增病例新高记录。

据媒体报道,香港特区行政长官林郑月娥7月13日晚宣布了多项严格的社交距离措施。

香港地产成交量或将下降

鉴于疫情反复,多数人不愿到访公共场所,因此看房的人有所减少。利嘉阁地产表示,上周末(7月11-12日)看房预约减少了6.8%,至1295套,这是过去13个星期以来的最低水平。

由于新一波疫情的出现,市场活动何时恢复正常还存在很大的不确定性,香港地区的一些地产代理商对市场持消极态度。

中原地产上周日预测,7月份的成交量将环比下降11.6%至7300宗交易,总成交金额将下降10.4%至630亿港元。该机构表示,预计二手房的成交量将下降14.6%,至约3800宗交易,而新房的成交量预计将下降39%,至1300宗交易

分析师表示,香港地区的地产行业已受到香港地区的经济衰退和失业率上升的沉重打击。根据香港土地注册处于7月6日公布的数据,2020年上半年,送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共32749份,较2019年上半年的43491份下跌24.7%。2020年上半年楼宇买卖合约总价2690.2亿港元,同比大幅下跌32.3%。

2020年上半年的楼宇转让契约共35038份,较2019年同期的44625份减少了21.5%。楼宇转让契约总价值为2498.6亿港元,同比下跌31.9%。同期市民查册次数共2,373,015次,同比下跌7.9%。

尽管6月楼宇买卖合约同比增长32.9%至8254份,但在新冠疫情反弹的情况下,预计7月香港地区的房地产成交量将出现显著下跌。

上周末新房销售热度已经明显下降。会德丰地产表示,在位于观塘区的蓝田的茶果岭Koko Hills项目推售的160个单位中,最终售出85个单位,仅占53%。

5-6月内地楼市迎来复苏

7月16日,国家统计局发布了《2020年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》。期内,国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%, 1-5月份为下降0.3%;商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。

1-6月,房地产开发投资额实现今年首次同比正增长,商品房销售降幅进一步收窄。这表明,内地房地产市场已基本走出疫情影响。楼市的复苏与二季度全国经济复苏也密切相关,昨日国家统计局公布的数据显示,我国二季度GDP由负转正,同比增长3.2%。

投资开发.png

商品房销售.png

数据来源:国家统计局

中达证券分析师表示,进入3、4月后,国内疫情得到控制,生产生活逐步恢复,带动行业销售及投资出现复苏,补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。

分析师表示,楼市受到COVID-19的影响十分明显,1-6月,内地和香港地区的房地产市场走势基本一致。

由香港土地注册处的数据可以看出,1-4月的房地产成交量较低,且增长缓慢。1月受疫情和春节假期影响,楼宇买卖合约数目大幅减少;2月略有增长;3-4月全球金融市场波动,导致相关房地产市场复苏步伐放缓;5月份开始,楼宇买卖合约数量激增,意味着5-6月香港房地产市场有所反弹这与内地房地产行业的恢复情况相似。

1-6月.png

2020年.PNG

数据来源:香港土地注册处

值得注意的是,7月15日上午,深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出八项措施,涵盖限购年限、信贷、税收、豪宅税等方面内容,堪称深圳市场最严楼市调控政策。

对于此次深圳升级楼市调控政策,中原地产首席分析师张大伟认为,如果政策严格执行,预计深圳未来半年内投资比例将暴跌,房价将开始一轮明显的下调,跌幅或在5%以上。

由于深圳的“炒房”氛围浓郁,新政策出台将明显打击投资需求,预计深圳房地产市场在7-8月开始成交量将快速萎缩。在“房住不炒、因城施策”的大背景下,下半年深圳楼市将明显降温,但长期来看,市场前景依旧看好。

分析师认为,深圳地区的楼市新政意味着交易量和房价可能出现下行,这对于龙光集团(03380.HK)、佳兆业集团(01638.HK)、越秀地产(00123.HK)等重点布局于粤港澳大湾区的房企将带来一定程度的影响。尽管深圳市场对此类房企的物业需求可能会下降,但其具有竞争力的产品定价、强大的品牌和适应不断变化的市场环境的能力将减轻这种不利影响。

据久期财经了解,截至2019年底,龙光集团总土储约为3667万平方米,其中61%位于大湾区(2256万平方米);佳兆业集团总土储为2680万平方米,其中51%位于大湾区(1360万平方米);越秀地产的总土储为2387万平方米,其中51.7%位于位于大湾区(1234万平方米)。

穆迪助理副总裁兼分析师Danny Chan表示,“在短期内,新规将推迟开发商预售现金流,并对流动性产生不利影响。展望未来,监管规定可能会加速行业整合,因为经营规模小、融资渠道薄弱的开发商竞争力下降,面临资产出售或退出市场的风险。”

6月以来,多地出台房地产市场调控新政,坚持“房住不炒”基调。

政策.png来源:中达证券

中达证券分析师认为,二季度各项数据显示我国宏观经济增长动力仍然充足,房地产行业需求有望得到进一步支撑。尽管近期热点城市加码调控,但整体政策基调仍属保障行业健康发展。在平稳的行业环境下,房企销售业绩和财务稳健性也将得到一定支撑。

哪些房企或受香港地区疫情影响?

久期财经对几家主要布局在香港地区的房企进行了整理:

恒隆地产(00101.HK)

截至2019年底,恒隆地产的核心物业租赁业务收入同比增加5%至85.56亿港元,其中内地和香港的收入分别为45.44亿港元和40.12亿港元。期内,由于住宅单位销售减少,物业销售收入下跌76%至2.96亿港元。因此,该公司去年的总收入下跌6%至88.52亿港元,总营业溢利减少5%至64.87亿港元。

该公司2019年的投资物业总值为1595.34亿港元,香港物业组合和内地物业组合的价值分别为646.59亿港元及948.75亿港元。

截至2019年底,该公司持有现金及银行存款结余33.06亿港元,而短期债务为26.94亿港元,现金/短期债务的比率为1.23。

同期,该公司的流动资产总额为112.27亿港元,其中待售物业为56.42亿港元;流动负债为124.37亿港元,非流动负债为397.31亿港元,流动比约为0.9。

6月5日,该公司发布公告称,疫情为集团投资物业组合的经营表现带来很多不确定性,2020年投资物业估值可能出现下跌。

九龙仓集团(00004.HK,惠誉:BBB 稳定)

九龙仓集团2019年已签约发展物业销售总额同比下降13%,营业收入同比减少20%至168.74亿港元,基础净盈利同比减少58%至27.1亿港元。该公司在香港的已签约销售额为20.81亿港元,确认入账销售额减少29%至11.8亿港元。

截至2019年末,九龙仓集团位于香港的总土地储备为330万平方英尺(30.7万平方米)。

同期,九龙仓集团拥有现金余额为270亿港元(不包括现金信贷),短期债务110亿港元,现金/短期债务的比率约为2.45。该公司还有308亿港元的未使用银行信贷额度。

同期,该公司的流动资产总额为734.24亿港元,流动负债为472.32亿港元,非流动负债为486.43亿港元,流动比约为1.55。

4月29日,该公司公告称,预计2020年上半年将出现亏损,主要是因为疫情期间公司的投资物业和发展物业受严重影响。

德祥地产(00199.HK)

截至2020年3月31日,由于酒店业绩明显转差,德祥地产的收益减少了33%,至1.75亿港元,投资物业公平值大幅减少1.77亿港元。物业板块录得2.04亿港元的亏损。

同期内,该公司拥有应占建筑面积为240万平方英尺(约合22.3万平方米)的物业组合。

截至2020年3月31日,该公司持有现金及银行存款5.14亿港元,短期债务为1亿港元,现金/短期债务的比率为5.14。该公司还有未动用的银行信贷额度3亿港元。

同期,德祥地产的流动资产总额为28.76亿港元,流动负债总额为17.38亿港元,非流动负债为40.62亿港元,流动比约为1.65。

冠君产业信托(02778.HK,穆迪:Baa1 稳定)

冠君产业信托总部设在香港地区,于2006年5月在港交所上市。该公司拥有并投资于提供租金收入的写字楼及零售物业。截至2019年12月31日,该公司在香港黄金地段拥有293万平方英尺(27.2万平方米)的甲级地标商业地产。

截至2019年底,该公司投资物业估值为812亿港元,较2018年的831亿港元减少了2.4%;租金收益总额上升3.8%至27.78亿港元(2018年:26.77亿港元)。

截至2019年底,冠君产业信托的现金和现金等价物为19.62亿港元,短期债务8.44亿港元,现金/短期债务的比率为2.32。该公司尚未动用的循环信贷额度为7.86亿港元。

同期,该公司的流动资产总额为22.25亿港元,非流动资产总值为814.54亿港元,其中投资物业为811.78亿港元;流动负债为42.99亿港元,非流动负债为145.45亿港元,流动比约为0.52。资产负债率为22.5%。

希慎兴业(00014.HK,穆迪:A3 稳定,标普:BBB+ 稳定,惠誉:A- 稳定)

希慎兴业主要投资于香港地区的商业和住宅物业,该集团拥有总楼面面积为450万平方英尺(41.8万平方米)的投资物业组合,其中约55%为写字楼物业,而约30%则为商铺物业,约15%为住宅物业。

截至2019年12月31日,该集团的投资物业组合估值为791.16亿港元,较2018年的774.42亿港元上升2.2%。2019年,其投资物业的营业额达398.8亿港元,同比增长2.5%。

截至2019年底,该公司持有现金及银行结余(包括定期存款)达93.32亿港元,短期债务为5.65亿港元,现金/短期债务的比率为16.52。截至2019年底,希慎兴业还有32.5亿港元的未提取承诺授信额度。

同期,该公司的流动资产总额为96.46亿港元,非流动资产总值为983.97亿港元,其中投资物业为791.16亿港元;流动负债总额为24.51亿港元,非流动负债为136.2亿港元,流动比约为3.94。资产负债率为16.99%。

希慎兴业于6月26日发布公告称,今年上半年可能由盈转亏,原因是投资物业在重估时产生预期于期内约40亿港元的公平值亏损。

分析师称,尽管5-6月,香港地区的房地产市场情绪好转,楼宇买卖合约数量持续增长,但7月突如其来的新一波疫情,可能会扰乱该地区的复苏步伐。

就商业地产方面,高力国际香港及南中国研究部主管邓淑贤表示,受疫情及其他市场因素影响,香港部分写字楼空置率上升,导致租金出现下调。此外,由于疫情再转严峻,不少机构采取在家工作政策,同时考虑减少租用楼面。与此同时,近日香港“限聚令”力度加大,不少商铺因此受到较大的冲击。预计物业租赁市场短期内呈下行趋势,租金收入也将受影响。

曾经火爆一时,被孙正义十分看好的美国共享办公公司WeWork于2016年开始在香港地区开展业务,并在去年宣布将积极开拓该地区,然而受到疫情的影响,该公司亏损严重,出现弃租现象。

分析师认为,受疫情影响,短期内香港地区的房企的销售收入和流动资金面临新的考验。如果下半年香港地区经济环境没有出现实质性的恢复,那么一些资质较弱、抗风险能力较差的本地房企最容易在考验中“倒下”。

虽然香港地区的楼市在短时间内难以恢复到疫情前的水平,但不少港资的房企在内地亦拥有大型土地储备和物业销售业务,在内地经济活动继续改善的情况下,这些房企的内地业绩可能会部分抵消香港业绩不佳带来的影响,但他们仍需面对来自内地房企的激烈竞争。

在监管严格,行业环境生变的背景下,叠加疫情的影响,房企生存压力加大,争相引入战投,试图通过合作的模式,或缓解债务压力,或进行“强强联合”,未来房企发展呈分化趋势,市场资源将不断向优势房企靠拢。

本文来源:jgff.com责任编辑:佚名

本文仅代表作者个人观点,与本网站立场无关。云掌财经对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

  • 【 景气度处于高位 机械板块估值修复可期 】 近期,工程机械板块跟随市场调整,走势一般,但行业景气度仍在高位运行。有分析人士认为,随着基础设施建设不断发力,产品更新换代需求及出口持续向好等,工程机械行业持续火热,行业整体盈利水平逐步上升。基于业绩确定性,工程机械板块仍是后市关注重点。(中国证券报)

    2018-10-13
  • 【聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场】日前,港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架,新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群,并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能、大数据和云计算提升到更核心的战略位置。事实上,不仅腾讯,国内百度、小米、阿里巴巴,国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构,意在适应“ABC”变革。分析人士称,“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。

    2018-10-13
  • 【证监会:受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家】证监会披露的数据显示,截至10月11日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家,其中已过会32家,未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家,中止审查企业22家。

    2018-10-13
  • 【 聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场 】 日前,港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架,新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群,并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能(AI)、大数据(BIG DATA)和云计算(CLOUD)提升到更核心的战略位置。事实上,不仅腾讯,国内百度、小米、阿里巴巴,国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构,意在适应“ABC”变革。分析人士称,“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。(中国证券报)

    2018-10-13
  • 【 证监会:受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家 】 证监会披露的数据显示,截至10月11日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家,其中已过会32家,未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家,中止审查企业22家。

    2018-10-13
  • 【逢低吸筹茅台格力等 北向资金昨日净流入10.73亿元】 北向资金节后开盘以来的浓厚避险情绪,终于在本周最后一个交易日有所缓解。伴随着A股的止跌反弹,截至12日收盘,借道沪股通、深股通的境外资金合计净流入10.73亿元,一举扭转了此前连续大幅净卖出的局面。曾遭北向资金大幅抛售的活跃标的个股,也悉数恢复了净流入态势。本周前4个交易日遭净卖出9208万元的格力电器,周五获净买入1.56亿元。洋河股份、泸州老窖和大华股份周五也获得小幅净流入。

    2018-10-13
  • 【中证报:悲观预期必将修正 优质资产终会引领风潮】突如其来的海外市场动荡,打乱了A股9月下旬发动的上行攻势。在“过山车”似的走势背后,当下A股市场对利空的敏感暴露无遗,本质上这是经济悲观预期作祟。国际经济金融形势更加错综复杂,然而经过今年以来的逐步调整,A股对潜在风险的反映已经比较充分。优质资产在超跌之后,终将迎来修复契机。

    2018-10-13
  • 【财政部表态减税力度将扩大 增值税税率调整随时出台】据悉,对于增值税改革的工作,目前相关部门也已启动,包括税率合并以及下调等事宜都在进行测算。“此前税务机关曾找第三方机构测算税率下调后的影响,因此年内有可能随时出台政策。”一位税务系统人士判断。(中国经营报)

    2018-10-13
  • 【墨西哥经济部长:将寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免】墨西哥经济部长瓜哈尔多表示,将致电加拿大方面,寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免;预计加拿大的钢铝产品贸易保护性措施将给墨西哥钢铝出口带来2亿美元影响。

    2018-10-13
  • 【9月房企融资成本达2017年下半年以来峰值】据不完全统计,2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元,同比减少11%。43%的房企融资额同比有所减少。下半年以来TOP50之后有发债的房企只有5家,中小企业融资难问题更加显著。从单月来看,2018年春节以来房企的各月平均融资成本,除6月外,基本都较上年同期有所增加。9月整体融资成本反弹至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。(克而瑞地产研究)

    2018-10-13