加载中 ...
首页 > 股票 > 必读 > 报刊头条 > 正文

​惠誉:予正荣地产地(06158.HK)拟发行绿色美元债券“B+”评级,回收率评级“RR4”

2021-01-04 23:01:33 来源:jgff.com

​久期财经讯,1月3日,惠誉授予正荣地产集团有限公司(Zhenro Properties Group Limited,简称“正荣地产”,06158.HK,B+/稳定)拟发行绿色美元债券“B+”评级,回收率评级为“RR4”。

拟发行的债券与正荣地产的高级无抵押评级相同,因为它们将构成正荣地产的直接和高级无抵押债务。正荣地产计划将此次发行的净收益主要用于现有债务的再融资,符合正荣地产的绿色债券框架。

控制得当的拿地支出以及内部生成的现金流令正荣地产的杠杆率(以按比例合并合资公司及联营公司报表后净债务与调整后库存的比率衡量)从2019年上半年的55%降至2020年上半年末的41.6%。但正荣地产的土地储备规模较小,这令该公司面临土地补充压力,且可能导致其杠杆率难以保持在目前水平。惠誉预计,2020至2024年间正荣地产的杠杆率将保持在50%以下。

2019年和2020年上半年正荣地产的权益合同销售规模、优质土地储备、稳健的合同销售增速以及处于低位的杠杆率对该公司的评级形成支撑。正荣地产评级的制约因素在于,其集团架构不断变化且利润率有所恶化。

关键评级驱动因素

杠杆率有所下降:得益于强劲的销售和控制得当的拿地规模,正荣地产的按比例并表杠杆率从2019年上半年的55%降至2019年下半年和2020年上半年的41%-42%。但惠誉认为,若正荣地产延长其土地储备可支持开发的年期至与“BB-”评级同业的水平相当,则其杠杆率可能较当前水平略有上升。以市价拿地可能限制正荣地产将拿地成本保持在低位的能力——若该公司在房企竞争更激烈的二线城市增加拿地,则情况更是如此。

土地储备优质但规模较小:2019年末正荣地产土地储备可支持开发的年期为2-2.5年(2019年末可售土地规模除以2020年预计售出总楼面面积)短于多数“B+”和“BB-”评级同业的水平。因此,惠誉认为正荣地产需要继续补充土地储备来保持合同销售增长。另一方面,正荣地产的土地储备质量优于多数“B+”评级同业的水平——2019年平均售价为每平方米15,488元人民币。正荣地产的土地储备在中国分布较广,其中36%位于长三角地区,28%位于台湾海峡西海岸,而该公司逾70%的土地储备位于一二线城市。

销售规模大于同业:2019年正荣地产的权益合同销售额为670亿元人民币,高于多数“B+”评级同业的水平;2020年前11个月正荣地产的合同销售总额为1250亿元人民币,占全年目标的89%。惠誉预计,正荣地产在未来两到三年内将继续增加合同销售额。

集团架构不断变化:2019年正荣地产的隐含现金回款(该年度客户定金的变化加上入账营收)仅为238亿元人民币,占该公司披露的2019年权益销售额的35%。由此可见,正荣地产的2019年权益合同销售额中有很大部分是来自其合资公司及联营公司。2017年和2018年正荣地产的拿地活动有很大部分是通过其合资公司及联营公司进行,但2019年以来正荣地产的大部分拿地已反映在其资产负债表中。

惠誉认为,由于表外项目的比重较大,正荣地产很多项目的表现并未充分反映在其财务报表中。但惠誉认为,正荣地产的财务报表将逐渐反映其项目整体表现,原因是该公司已将近期拿地记入其并表资产负债表。该转变可能导致正荣地产的财务指标在企稳前出现短期波动。

利润率略降: 2019年和2020年上半年正荣地产的EBITDA利润率同比有所下降,主要是因为该公司处置了几个利润率较低的项目且其资本化利息有所减少。惠誉预计,2020年正荣地产的EBITDA利润率将保持在22%,随后在2021年小幅上升。2020年上半年正荣地产以每平方米5,663元人民币的均价(比2019年低5%)拿新地。拿地成本约占正荣地产合同销售平均售价的37%。该公司已售但尚未确认的销售收入为1,200亿元人民币,毛利率为22%-23%,而2019年的已确认毛利率为20%。

非控股权益比重高:惠誉预计,2020-2024年,非控股权益占正荣地产权益总额的比例将保持在40%-45%,高于“B+”评级同业的平均水平。其原因在于,正荣地产依靠合同销售现金收入以及非控股股东(多为房企)出资来获得扩大业务规模所需的部分资金。这降低了正荣地产的债务融资需求,但可能导致现金漏损并削弱财务灵活性,原因是非控股权益比重较低的房企能够处置项目权益来降杠杆。

评级推导摘要

2019年和2020年上半年正荣地产的按比例并表杠杆率与“BB-”同业的水平相当。正荣地产的土地储备优质——该公司每平方米15,321元人民币的平均售价即反映了这点。2019年正荣地产的权益合同销售额为670亿元人民币,与时代中国控股有限公司(Times China Holdings Limited,简称“时代中国控股”,01233.HK,BB-/稳定)等“BB-”同业的水平相当。

2020年上半年末正荣地产的未出售权益土地储备可支持约2-2.5年的销售需求(以总楼面面积衡量),短于大部分“BB-”评级同业的水平,例如荣盛房地产发展股份有限公司(Risesun Real Estate Development Co.,Ltd.,简称“荣盛发展”,002146.SZ,BB-/稳定)。正荣地产的EBITDA利润率亦低于大部分“BB-”评级同业的水平。

关键评级假设

- 2020至2024年间每年权益合同销售额为760亿-870亿元人民币(2019年为670亿元人民币)

- 2020至2024年间平均售价的年涨幅为0%-4%(2019年平均售价为每平方米15,488元人民币)

- 每年购地金额保持在确保土地储备可支持约2.5年开发需求的水平

- 2020至2024年间平均拿地成本的年涨幅为0%-2%(2019年平均拿地成本为每平方米5,968元人民币)

- 2020至2024年间拿地楼面面积与销售楼面面积的比率为0.9-1.0倍

- 2020至2024年间销售总务管理支出与合同销售额的比率为3.3%-3.5%

关键回收率评级假设

- 作为一家资产交易型公司,正荣地产若破产将走清算程序

- 扣除10%的行政费用

- 对超额现金(可用现金283.69亿元人民币减去三个月合同销售额168.19亿元人民币得出超额现金为115.50亿元人民币)适用40%的折扣率

- 对受限制现金适用0%的折扣率

- 鉴于正荣地产的EBITDA利润率为20%-25%,对其调整后净库存适用30%的折扣率

- 对应收账款适用30%的折扣率

- 对房地产、厂房及设备净值适用40%的折扣率

- 对金融工具适用60%的折扣率

- 对投资物业适用80%的折扣率

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括:

- 杠杆率(即净债务与调整后库存的比率)持续低于45%的时间延长,土地储备可支持开发的年期与高周转同业的水平相当

- EBITDA利润率(包括已售产品的资本化利息)持续高于20%

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括:

- 杠杆率(即净债务与调整后库存的比率)持续高于55%

- EBITDA利润率(包括已售产品的资本化利息)持续低于15%

流动性及债务结构

流动性充足:2020年上半年末正荣地产持有不受限制的现金336亿元人民币,质押存款4.23亿元人民币,受限制的现金58亿元人民币,还有尚未使用的银行授信额度以及尚未使用的境内外债券发行配额可用于再融资,足以覆盖该公司190亿元人民币的短期债务。正荣地产持续用低成本融资替代成本较高的信托贷款,这令其融资成本略有下降。2020年上半年信托贷款占正荣地产债务的比例从2018年的35.8%降至9%。

本文来源:jgff.com责任编辑:佚名

本文仅代表作者个人观点,与本网站立场无关。云掌财经对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

  • 【 景气度处于高位 机械板块估值修复可期 】 近期,工程机械板块跟随市场调整,走势一般,但行业景气度仍在高位运行。有分析人士认为,随着基础设施建设不断发力,产品更新换代需求及出口持续向好等,工程机械行业持续火热,行业整体盈利水平逐步上升。基于业绩确定性,工程机械板块仍是后市关注重点。(中国证券报)

    2018-10-13
  • 【聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场】日前,港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架,新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群,并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能、大数据和云计算提升到更核心的战略位置。事实上,不仅腾讯,国内百度、小米、阿里巴巴,国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构,意在适应“ABC”变革。分析人士称,“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。

    2018-10-13
  • 【证监会:受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家】证监会披露的数据显示,截至10月11日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家,其中已过会32家,未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家,中止审查企业22家。

    2018-10-13
  • 【 聚焦“ABC” 互联网争霸进入下半场 】 日前,港股上市公司腾讯控股6年来首次宣布调整内部构架,新成立云与智慧产业事业群、平台与内容事业群,并压缩原有事业群。外界解读公司此举是为了将人工智能(AI)、大数据(BIG DATA)和云计算(CLOUD)提升到更核心的战略位置。事实上,不仅腾讯,国内百度、小米、阿里巴巴,国外谷歌、亚马逊等互联网巨头近年均调整组织架构,意在适应“ABC”变革。分析人士称,“ABC”已成互联网巨头决胜下半场的关键。(中国证券报)

    2018-10-13
  • 【 证监会:受理首发及发行存托凭证企业271家 已过会32家未过会239家 】 证监会披露的数据显示,截至10月11日,中国证监会受理首发及发行存托凭证企业271家,其中已过会32家,未过会239家。未过会企业中正常待审企业217家,中止审查企业22家。

    2018-10-13
  • 【逢低吸筹茅台格力等 北向资金昨日净流入10.73亿元】 北向资金节后开盘以来的浓厚避险情绪,终于在本周最后一个交易日有所缓解。伴随着A股的止跌反弹,截至12日收盘,借道沪股通、深股通的境外资金合计净流入10.73亿元,一举扭转了此前连续大幅净卖出的局面。曾遭北向资金大幅抛售的活跃标的个股,也悉数恢复了净流入态势。本周前4个交易日遭净卖出9208万元的格力电器,周五获净买入1.56亿元。洋河股份、泸州老窖和大华股份周五也获得小幅净流入。

    2018-10-13
  • 【中证报:悲观预期必将修正 优质资产终会引领风潮】突如其来的海外市场动荡,打乱了A股9月下旬发动的上行攻势。在“过山车”似的走势背后,当下A股市场对利空的敏感暴露无遗,本质上这是经济悲观预期作祟。国际经济金融形势更加错综复杂,然而经过今年以来的逐步调整,A股对潜在风险的反映已经比较充分。优质资产在超跌之后,终将迎来修复契机。

    2018-10-13
  • 【财政部表态减税力度将扩大 增值税税率调整随时出台】据悉,对于增值税改革的工作,目前相关部门也已启动,包括税率合并以及下调等事宜都在进行测算。“此前税务机关曾找第三方机构测算税率下调后的影响,因此年内有可能随时出台政策。”一位税务系统人士判断。(中国经营报)

    2018-10-13
  • 【墨西哥经济部长:将寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免】墨西哥经济部长瓜哈尔多表示,将致电加拿大方面,寻求获得加拿大钢铝产品保护性措施的豁免;预计加拿大的钢铝产品贸易保护性措施将给墨西哥钢铝出口带来2亿美元影响。

    2018-10-13
  • 【9月房企融资成本达2017年下半年以来峰值】据不完全统计,2018年1-9月典型85家房企融资总额8287亿元,同比减少11%。43%的房企融资额同比有所减少。下半年以来TOP50之后有发债的房企只有5家,中小企业融资难问题更加显著。从单月来看,2018年春节以来房企的各月平均融资成本,除6月外,基本都较上年同期有所增加。9月整体融资成本反弹至6.91%,达到去年下半年以来的最高值,房企融资成本的增加预计将进一步限制融资规模的增长。(克而瑞地产研究)

    2018-10-13